La contrattazione immobiliare nel diritto privato europeo

Starting date
September 1, 2005
Duration (months)
36
Departments
Law
Managers or local contacts
Troiano Stefano
Keyword
diritto privato, diritto privato europeo, contratti, consumatore, beni immobili, trascrizione

L’intervento del legislatore comunitario in materia di diritto dei contratti si è finora sviluppato, in modo quasi esclusivo, nel settore della contrattazione mobiliare.
Basti pensare, a tale proposito, che normative assai rilevanti, quali la Direttiva 97/7/CE “relativa alla protezione dei consumatori in materia di contratti a distanza” (attuata nell’ordinamento italiano con d.lgs. 22 maggio 1999, n. 185), e la Direttiva 99/44/CE “su taluni aspetti della vendita e delle garanzie dei beni di consumo” (attuata mediante l’introduzione, all’interno del codice civile, degli artt. 1519-bis ss.) sono applicabili soltanto a contratti aventi per oggetto, appunto, beni mobili.
D’altra parte, la contrattazione immobiliare non è stata completamente ignorata dagli organi europei, i quali, mediante la Direttiva 97/47/CE (attuata nel nostro ordinamento con d.lgs. 9 novembre 1998, n. 427) si sono preoccupati di disciplinare, in particolare, il fenomeno della multiproprietà (c.d. Timesharing), ossia quel particolare diritto di godimento turnario (per un dato periodo dell’anno) su un immobile.
Il legislatore comunitario non ha peraltro inteso armonizzare l’intero istituto della multiproprietà, né, tanto meno, sancirne la natura giuridica (data l’innumerevole varietà dei modelli all’interno dei diversi Stati membri), essendosi limitato a regolarne taluni aspetti soltanto, allo scopo di fornire un’adeguata tutela all’acquirente, che viene assicurata mediante la previsione degli ormai tradizionali strumenti rappresentati dal diritto di recesso e dal diritto di informazione.
Merita inoltre di essere ricordato il recente d.lgs. 21 maggio 2004, n. 170, attuativo della Direttiva 2002/47/CE “in materia di contratti di garanzia finanziaria”, il quale, sancendo l’inapplicabilità del divieto del patto commissorio (art. 2744 c.c.) ai contratti di garanzia finanziaria che prevedano il trasferimento della proprietà con funzione di garanzia, ha inciso profondamente su un istituto tradizionale dei diritti reali di garanzia, imponendone una revisione.
Da ultimo, strettamente connesso alla materia della contrattazione immobiliare, risulta il profilo relativo ai meccanismi di pubblicità degli acquisti, pure in relazione ai quali si pongono problemi di coordinamento, attesa la diversità delle soluzioni previste all’interno dei singoli Stati membri. Basti solo pensare, al riguardo, come all’interno del nostro ordinamento la funzione pubblicitaria in materia immobiliare venga assolta dall’istituto della trascrizione, avente efficacia dichiarativa, il quale si contrappone al diverso regime di pubblicità, presente nei Paesi di lingua tedesca, dell’iscrizione nel Grundbuch, avente valore costitutivo.
Anche prescindendo dal quadro comunitario, la crescente attenzione del legislatore nazionale per una più coerente e più completa disciplina degli acquisti immobiliari è, infine, testimoniata da numerosi recenti interventi normativi volti a rafforzare la tutela degli acquirenti di beni immobili: si pensi, in particolare, al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, e, prima ancora, alle norme in materia di trascrizione dei contratti preliminari di acquisto di beni immobili introdotte nel codice civile con il d.l. 31 dicembre 1996, n. 669, conv. in l. 28 febbraio 1997, n. 30.
La ricerca intende quindi muovere da queste premesse per studiare, mediante l’indagine e l’analisi del materiale normativo summenzionato, nonché della giurisprudenza nazionale e della Corte di Giustizia, le principali trasformazioni che stanno interessando la contrattazione immobiliare in Italia e in Europa in seguito all’ingresso, negli ordinamenti interni, delle norme di derivazione comunitaria (oggi in parte confluite nel neoistituito “Codice del consumo”), anche nella prospettiva di una ulteriore armonizzazione della materia. Una specifica attenzione sarà inoltre dedicata, in questo quadro, al settore delle alienazioni immobiliari a titolo gratuito e di liberalità, tradizionalmente contraddistinte da significativi caratteri peculiari che ne suggeriscono, anche ai fini della presente ricerca, una trattazione separata.

Sponsors:

Fondo ex 60%
Funds: assigned and managed by the department
Funds: assigned and managed by the department

Project participants

Giovanni Bisazza
Stefano Cherti
Mirko Faccioli
Associate Professor
Valerie Moro
Riccardo Omodei Sale'
Associate Professor
Mauro Tescaro
Associate Professor
Stefano Troiano
Full Professor

Collaboratori esterni

Daniele Calcaterra
Università di Verona Cultore della materia in Diritto Civile
Research areas involved in the project
Private Law
Publications
Title Authors Year
C. Lerche, Die Umsetzung privatrechtsangleichender Richtlinien auf dem Prüfstand des effet utile. Eine rechtsfolgenorientierte Untersuchung anhand eines deutsch-italienischen-europäischen Rechtsvergleichs M. Tescaro 2005

Activities

Research facilities